未来房价会涨还是跌？

编辑| 王灿

审稿人| 格里菲斯

我曾经住在深圳南头古镇附近，那里有一排灰色的房子。

每当我走到那些房子下面时，我都会有一种卡夫卡式的荒诞感。 因为这些房子没有设计感，甚至有点难看，但是能卖到10万平米。 而那些行色匆匆的路人，多半要为这样的房子拼一辈子。

于是，我无数次地问自己——

为什么我们这一代人要为一个水泥箱干一辈子，一辈子还债？

我们什么时候开始默认游戏规则了？

这场比赛什么时候结束？

记得2000年的时候，我们家5万块钱可以买一套100平米的房子。 那个年代，谁卖10万平米的房子，我们不会说他“抢”，我们会认为他疯了。

但后来，我们拿着银行卡在售楼处排队，等着他们“抢”。

这种荒唐疯狂的现象一直持续到刚刚过去的2021年，因为在过去的一年里，我们都被楼市忽悠了。

去年有多神奇？

总之，今天国家还在画三根杠，明天央行和银保监会可能会冲出来“解冻”市场； 今天国家说限购限贷，明天各大城市可能会出台限价令； 今天央行放水，明天美联储又加息……

一波又一波的行动，一波又一波的流言，让所有人都摸不着头脑。

但在我看来，只要透过现象看清一切的本质，就没有看不懂的东西，房价也是如此。 了解2021年楼市的风云变幻，预测今年的房价走势，只需从以下三个要素入手：

人口、土地和金融。

其中，土地是指“供给”，人口是指“需求”，金融是连接供需的纽带，即“钱”。 三者潮起潮落的关系是楼市的底层逻辑。

所以有句话叫“房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融”。

今天我们就从这句话入手，解构房价的底层逻辑，预测中国房价的未来走势。

01

人口

先说为什么“房地产长期看人口”？

人口对房价的影响主要体现在“时间”和“空间”两个维度。

时间维度和生育率直接相关。

比如1962年到1972年的婴儿潮时期，也就是我父亲那一代，他们的父母一般都有三四个，甚至七八个孩子，所以我们这一代有很多叔叔阿姨。 有一群阿姨和叔叔。 因为她们的生育能力都很强，在过去的十年里，几乎有 3 亿人出生了。

当我父亲那一代人结婚创业时（也就是1990年前后），房子成了刚需。 这也是碧桂园（成立于1992年）、保利地产（成立于1992年）、绿地（成立于1992年）等一大批房地产企业的涌现。 深层次原因之一。

就像当年的香港一样，1949年左右，由于大量内地人涌入，香港人口从战后的50万人增加到150万人。 崛起的根源。

新中国的第二次婴儿潮发生在1982年到1992年，也就是我们这一代人。 那帮叔叔叔叔给了我们更多的堂兄弟姐妹，孩子们可以聚几桌吃年夜饭。 结果，在这十年期间又出生了 2.2 亿婴儿。

等到我们这群人结婚生子的时候，房子又会作为刚性需求快速上涨。 这是过去十年房价上涨的深层原因之一。 （注意，我刚才说的是“其中一个潜在原因”，其他的原因以后再说。）

此后，由于全面实行计划生育，中国从未出现过真正的婴儿潮。

但也有人认为婴儿潮已经出现，例如从2001年开始，出生率开始小幅上升。 好吧，那是婴儿潮。

但从2001年到2011年的十年间，出生的婴儿只有1.6亿，在12.6亿人口的基础上，这个增幅和前两年根本没法比。 在第一次婴儿潮中，在6.6亿人口的基础上出生了近3亿人。

而这1.6亿孩子长大、结婚、买房，至少要等到2030年左右。所以总体来说，未来十年的房价不会有人口的推力。

让我们看看人口的另一个维度——空间。

所谓空间，就是指地域。

这种效果更直接。 简单来说，人去哪里，房价就涨；人去哪里，房价就涨多少。 人留不住，房价就会跌。

比如在日本的东京都市区和韩国的首尔地区，房价一直在稳步上涨，而其他地区的一些房子却卖不出去。 这是因为日本总共有1.3亿人口，因此有3600万人涌向了东京都市区； 韩国更夸张。 他们的全国人口只有5000万，但2500万人口却挤在首尔地区。

再比如，在过去的几十年里，美国人不断从中部地区向两大海岸线迁移，导致美国两大海岸线的房价不断上涨，而中部地区却在逐渐变成贫民窟。 一个大别墅可能只需要几十万美元。

众所周知，在过去的二十年里，中国房价的上涨与城市化进程密不可分。 农民想进城，小城镇的年轻人想进大城市。 难怪房价不涨。

虽然从农村转移到城市的人数比往年有所下降，但仍有16-1800万人左右。 城镇之间也有大量人口迁移（每年超过 600 万）。 因此，对于那些人口净流入的城市，房价仍有上涨空间，比如北京、上海、广州、深圳，以及杭州、西安等新一线城市。

但“小县城”（即大部分三四五线城市）的房价未来不会涨，因为房子的需求正在逐渐饱和（其实很多地方已经饱和）。 据统计，截至11月底，三四线城市新建商品房总存量2.2亿平方米，创5年来新高，同比增速回升连续37个月。

因此，对于那些人口净流出、商品房存量较大的城市来说，未来只会下跌，不会上涨。

此外，房价的空间分异还体现在城市的不同区域。

说说北京吧。 之前看到一篇标题吓人的报道，说北京的房价才1万+，有些地方正在“黑岗化”。

当时我的心情很复杂，感觉帝都沦落到这个地步，同时暗暗庆幸自己终于可以在帝都安家了。 但是点进去才发现，房山区的琉璃河只有一万多间房子。 这个地方太偏远了，我都不好意思说我是北京吧？

事实上，北京“河岗化”的争论已经不是一次两次了，但这并不影响北京西城区部分小区的均价涨到20万。

差价近20倍。 这还是原来的北京吗？

对比一下去年11月北京各区域房价走势，很有意思。 虽然石景山、门头沟等大片区域的房价在下跌，但西城区、东城区的房价仍在上涨。

2021年11月北京房价

因此，可以肯定的是，今年，甚至未来十年，核心城市的核心区域会因为不断涌入的人口而持续供不应求。 只是国家经常会出来泼冷水，所以即使涨价，也不应该涨10%。 而核心城市的非核心区域，可能都有自己的掉落方式。

至于核心城市的一些周边地区，比如北京以东的河北燕郊，以南的河北固安，可能在过去市场火爆的时候，因为各种传言，炒高了。几年，但只要城市规划不让它逆天而行，如果改变命运，它无疑会陨落。 现在燕郊已经从历史高位下跌了30%左右，未来可能更惨。

总而言之，未来的楼市会像股市一样被分割——

贵的会更贵，便宜的会更便宜。

02

土地

再说说“房地产中期的土地”。

众所周知，香港的房价之所以一路飙升至脱缰野马般的世界第一，是因为1982年撒切尔夫人访华后，香港回归正式提上日程。 双方签署了《中英联合声明》，其中一个重要条款是——“政府每年新批土地以50公顷为限”。

当时我们之所以挖这么大的坑，是怕港英政府在撤之前大肆卖地，然后留下烂摊子走人。

但没想到直接推高了房价，因为每年批的50公顷根本不够用。

50 公顷，或 500,000 平方米。 哎，就是比我在深圳住的小区大一点点。 我们社区还有41万平方米（仅一期）。

在香港，一年只有一个住宅区（公屋除外）开放出售。 我们可以不抢购吗？

2002年，躲过了亚洲金融危机的港府，为维持楼市稳定，增加土地收入，继续大幅减少土地流转。 住宅用地年均流转仅5公顷。 说真的，这一块地连牙缝都塞不进去，大家能不能脑补一下？

香港人踩的坑，我们后来也跟着做了。

1984年12月1日，深圳以525万元的价格拍卖了一块面积为8588平方米的水库旁土地。

这是新中国上演的第一次土地拍卖。

八个月后，这里建成了154套，一小时内以1600元/平方米的均价售罄。

政府的土地拍卖只是开始，最好的还在后头。

时间来到了1993年。

当年11月，十四届三中全会明确提出分税制改革。 之所以要改革，是因为在计划经济条件下，中央财政的高度集权导致地方政府缺乏积极性和责任感，中央财政也面临着沉重的负担。 “在单独的厨房里吃饭”。

在分税制改革方案中，中央对大部分税源稳定、税基广、征收方便的税种进行了分配。

但“重新分蛋糕”哪有那么容易？

当时，以铁腕着称的朱镕基带着60多人走遍全国两个多月，对地方官员讲道理，利诱他们牟利。

他们去的第一个省份是广东。

为了让广东做出让步，朱镕基同意将土地出让收入划拨给当地政府。

对于这一点，广东肯定是兴奋不已。 他们亲眼目睹了香港房地产业在大江对岸的发展历程，自从在深圳卖出第一块地皮后，便深切感受到“地为富贵之母”。 .

于是1997年，朱镕基再次到广东时，拍着胸脯说：“我要在两年内把住宅产业打造成支柱产业。”

他正在振作起来并履行他的诺言。

这就是“土地财政”产生的历史背景。 此后，对于很多城市来说，土地成为最大的摇钱树。 比如昆明、武汉等地，土地财政依赖度超过100%。 他们比谁都害怕房价下跌，所以冲出去限制跌幅。

同时，我们还需要思考另一个问题：在“土地财政”下，当年香港房价飙升是否与“每年新批地限50公顷”有直接关系？ 《中英联合声明》，那么大陆房价飙升的原因是什么？

事实上，在过去的几十年里，围绕着中国的国土空间规划存在着两派——

“大城市群”和“小城镇”。

前者认为，某些地区应该根据人口流动情况优先发展。 后者认为，要尽可能实现全国均衡发展，东部沿海地区要发展，中西部地区也要发展； 大城市要发展，小城镇也要发展。

在一些人看来，小镇办学的理念过于理想化，带有计划经济色彩。 但是长期以来，我们的国土规划受到这一派别影响很大。 例如，为配合西部开发，土地利用指标向西部倾斜。 但实际上，我们正在大规模地向东南沿海迁移。

我发现，过去几年，深圳和杭州的人口每年增加30万到40万，但土地利用指标并没有增加。 有的地方人口明显大量外流，但土地利用指标却在增加。 看来只要把房子盖好，这些地方就能留住人才。

这种现象在深圳尤为突出。

很多人还记得2015年深圳的房价开始疯涨，因为那一年很多人的肠子都后悔了。

2014年，深圳的房价还略低于北京和上海，但一年后，深圳的房价已经无人可比。 很多在深圳的朋友还在像祥林老师一样喋喋不休：“我真傻，2015年以前买房，我至少能白干十年……”

这次的房价暴涨，其实跟一个文件有关。

2015年，深圳颁布了《深圳市基本生态控制线管理条例》。 该文件规定，深圳市基本生态控制线不变。 同时规定，到2020年，释放土地供应仅253平方公里，绝大部分用于综合交通和市政配套……住宅用地所剩无几。

例如，2018年，深圳仅提供15.8万平方米住宅用地，其中包括人才住房。 此时，北京、上海、广州提供的住宅用地以百万平方米计。

深圳的房价飞涨，很像当年的香港。

说一个很真实的感受。 这些年在深圳，虽然能看到一些塔吊，但主要是建写字楼、商业综合体和市政设施。 我很少看到他们盖住宅楼。 如果你不相信我，去看看他们。 但是当我回到老家（南方的一个三线小城市）的时候，发现到处都在兴建住宅，楼盘也纷纷涨价。

明明是人往深圳赶，深圳却不急着盖房。 取而代之的是人流稀少的小镇拼命盖房子。 莫非是要筑巢引凤，与北上广深抢人？

不管怎样，就目前的情况来看，只要政府不“开门放地”，深圳的房价还是有上涨空间的。 如果不是国家施压，明年涨10%不成问题。

不过啊...

注意，“但是”来了——

虽然从市场的理性分析来看，深圳的房价可以再次冲破天际，但国家肯定会阻止它再往上跳。 如果它要跳起来，可能只允许它跳到3%-5%。 如果它想涨到10%，就不太可能跌了。 北京、上海等其他一线城市的房价涨幅大概率会控制在这个水平。

而那些明明留不住人，却还在拼命盖房子的三四五线城市，肯定会鸡打鸡打蛋——人口和房价双双下降。

比如我同事的家乡茂名。

茂名是粤西落后的三线城市（也有人说是四线城市）。 今年同事在市中心买了一套房子，每平米8700元。 网签完成后，他又去房产局网站看了一眼，发现网签价格是1万，中间相差1300/平方米之多。

一般来说，房子的实际售价不会低于网签价，因为当售价低于网签价时，实际税费是按照网签价收取的。 也就是说，房产公司卖了8700元的房子比特币未来是涨还是跌，却要按1万元的价格交税。 很显然，房地产公司是亏损了。

为什么宁愿吃亏也要卖掉房子？

第一种可能是房企急于回笼资金。 除了急于回笼资金外，还有第二个原因——1万元的价格对他们来说基本是天价，因为大家都穷，不降价谁来买？

别以为广东的深圳有钱，广东的茂名也没那么穷。

我之前做过社会调查，发现广东其实是贫富差距最大的省份。

除了珠三角的深圳、广州、佛山、官汇、珠海等少数城市外，其他地区都在相互扶贫，如粤东的潮州、粤北的韶关、粤西的茂名等。 . 不知道是属于粤西还是属于广东。 北部的云浮（广东最穷的地级市之一，2019年深圳的GDP是它的29倍，这种贫富差距在中国其他省份是罕见的）。

同事老家茂名，为什么这么穷？

很简单，因为没有产业支撑。 这从社保缴费就可以看出来。

茂名社保最低缴费基数为2900元，但残酷的是，至少有一半人的工资达不到这个数额。 别问我为什么知道这个数据，因为我同事在当地社保局工作了两年。

众所周知，社保缴费与居民收入和产业结构密切相关。 除了当地的石化和一些泛房地产企业外，根本没有企业缴纳社保。

本土企业有多好？

99% 的员工少于 5 人，其中大部分只有一到两名正式员工。 有订单就找兼职。 设备基本都是借来的，写方案基本都是外包的。 通常，办公室不需要开门。

由于找不到好工作，810万户籍人口中有超过200万人流失，常年处于人口净流出状态。

在这种情况下，房价再高也没有市场。

像这样的三四线城市，人口净流出，缺乏产业支撑，再加上棚改货币化的退潮，明年的房价势必进入下行趋势，而我预计降价幅度在5-10%左右。 酒吧。

03

金融

最后说说为什么房地产“短期看金融”？

房地产不同于普通商品，因为它已经高度金融化。 所以房价涨跌比粮价涨跌影响更大，因为如果米价跌30%，大家都可以生存，市场可以修复，但是你可以试试30%房价整体下跌？ 金融体系分分钟崩溃给你看，然后大家一起死。

我们是如何陷入这个死胡同的？

事实上，房地产金融化经历了资本化、证券化和货币化三个阶段。

在房地产资本化之前，房价不可能像现在这么高，因为老百姓买不起。 但是现在房价这么高，为什么还能卖呢？

因为有按揭贷款，低收入者可以通过支付首付和每月还款的方式买房。

这是房地产的资本化，也是房地产行业加杠杆的起点。

这次加杠杆后，为了刺激银行给低收入者提供抵押贷款，政府创造了一种新型的金融市场——抵押贷款交易市场。 也就是说，抵押贷款本身也可以进入交易市场。

这为房地产证券化开辟了道路。

当大规模的次级贷款（信用等级最低的贷款）出现在房地产信贷中，同时以抵押证券为基础的金融衍生品（如CDS）也开始扩张，房地产开始进入货币化阶段.

在这个阶段，谁也说不准我们给房地产加了多少杠杆。 阿基米德说，给他一根杠杆，他可以撬起地球，杠杆的威力可想而知。

杠杆越大，风险就越大，所以一不小心，就会出现房地产泡沫，引发连锁的债务危机。

一个典型的例子就是1990年日本的房地产泡沫，此后日本停滞了20年。 当房价从高位回落时，引发了一系列连锁反应，导致全国近200家金融机构相继倒闭。 当金融机构破产时，公司无法继续向银行借款，公司也无法继续经营下去。 如果企业活不下去，工人们也会倒霉，轻则减薪，重则失业，然后整个社会集体躺平，就会出现一代废柴。

今年以来，由于我国推出了一系列抑制房价的举措，很多人认为我国的房价终于要暴跌了，这是大错特错了。

国家确实在打压房价，但并没有说要打死。

严格来说，这种抑制称为“逆周期调节”。 其目的是消除经济运行中过度的周期性波动，降低由此积累的系统性风险。

既然要平抑波动、降低风险，国家怎么可能允许房价暴跌呢？ 这不是与出发点背道而驰吗？

“逆周期调整”包括逆周期做多和顺周期做空两个动作。

也就是说，在经济下行时，要大力提振，防止衰退陷入萧条；在经济上行时，及时踩刹车，防止经济过热和衰退。造成气泡。

这两年中国房地产涨的太多了，现在国家赶紧踩刹车打压房价。

当时深圳跳得最高，还发生了“深房里”炒房事件，国家就拿深圳当刀子。 可惜效果不是很好。 大家还在排队买房，一些大V也出来兴风作浪，说这都是假象，大家买吧！ 国家被迫拿出一系列的组合拳来打压房价。

但问题是，不能一蹴而就，比如房价下降30%。 正如我之前所说，这样做很危险。 深圳跟鹤岗不一样，别说3万套了，我们试试降到3.1万平米？ 全国房价肯定会跌到鹤岗房价。 因为深圳是全国人民心中的标杆，标杆一旦倒下，必然会引起全民恐慌。

因此，国家不仅要打压深圳的房价，更不能让它崩盘，否则会引发系统性风险和危机。

同理，在国家打压房价的时候，一些城市也发布了限价令。 他们看似“逆风作案”，胆大包天，实则不然。

比如岳阳，今年8月出台新规——中心城区新房销售实际成交价不得高于挂牌价，也不得低于挂牌价的85%，否则就是将无法在线签名。 这应该是2021年全国首个“跌停令”。

但是国家会用它做什么呢？

没什么特别的。

这是因为国家打压房价的时候，往往一二线城市更能承受，而那些三四五线城市却喜欢出其不意。 比如岳阳比特币未来是涨还是跌，深圳的房价没怎么跌，先跌了。 部分楼盘从8000元/平方米降至5000元/平方米。

这很危险。 所以国家只能视而不见，闭一只眼，总得给别人留条活路吧？

但深圳敢“顶风作案”吗？

保证会迎来国家的铁拳。

再次，“稳”是国家的追求，不仅大局要稳，局部也要稳。 因此，岳阳的行为完全符合中央的精神。 哪怕国家骂几句，也是给深圳看的。

不过，在“逆风作案”的地方政府中，也不乏一些无知者，比如黑龙江。

12月20日，黑龙江省政府网站刊登了一篇题为《房地产增长全面冲刺》的文章。

“全力冲刺”三个字十分醒目，此时国家对房价的调控已经进入深层次阶段。 年初，驻马店、鹤岗、宝鸡等地只敢取这样的称号——

关于进一步规范和促进房地产业平稳健康发展的意见；

稳企业、稳民生、稳发展措施；

...

于是，黑龙江打着大旗闯进了旨在调控房价的会场。 旗帜上写着几个大字——

全力发展房地产业！

这不是找揍吗？

不过，这或许只是黑龙江的苦计。 反正保不住房价就死，被约谈问责就死。 哎，死马当活马医吧。 万一国家看它可怜，伸出援手呢？ 即使您不动手，事后也有理由平躺。

其实，我们只需要观察近十年来东北地区的人口变化，就知道黑龙江到底有多危险。

2010-2020年东北39个城市人口增长

我们早就知道东北人一直往外跑。 但大家可能不知道，跑步人数最多的省份是黑龙江。

因为实在活不下去了，黑龙江只好“逆风作案”。

不过话说回来，房价该跌也得跌，限制跌幅也没用。 只是国家考虑到可能出现的系统性风险，尽量不让它们都跌得太厉害。

像东北那些人口大规模外流的城市，产业还在急剧收缩，你问能降多少，5%、10%、30%？

这真的很难说。 我只能说，河岗可能是他们的底线。 毕竟，即便是“东方莫斯科”哈尔滨的一些在售项目，也已经可以实现变相“零首付”。

04

结语

最后说几句。

预测房价走向，还是要紧紧围绕中央精神。

The draft of this year's Central Economic Work Conference mentioned one word-"stability" 25 times, and clearly stated that next year's economic work should "be stable and make progress while maintaining stability."

So everyone can rest assured.

Considering that the national real estate industry has now entered a state of high degree of national control (real estate companies that should be killed have already been killed, and those that should enter the ICU have also entered the ICU. If you are a player, you will learn to be good, anyway, the country has plenty of ways to make you be good), since the country says to be "stable", as the "mother of China's economy", the real estate industry must be more stable.

On the whole, once housing prices rise sharply, the state will inevitably take action to suppress them; once housing prices fall sharply, the state will also come out to support the bottom line and inject confidence.

In short, it is necessary to let the general public continue to hold houses, and never allow speculators to flock in to speculate in real estate to make a profit.

That is to say, the house should gradually return to its residential property, and finally realize "home ownership". Of course, this is not something that will happen overnight, or in a year or two, because the Chinese economy is indeed tied too tightly to real estate, and it is really a "rat-tossing weapon".

The current situation is that, on the one hand, we have to make up for the government's fiscal revenue through other means (in 2020, the national land sale revenue still accounts for 46% of the national fiscal revenue and 84.03% of the local fiscal revenue); on the other hand, we We must carefully deleverage real estate step by step, so as not to cause systemic financial risks.

So for now, the regulation of housing prices is just an assist. More importantly, we must constantly optimize the economic structure and transform the growth momentum, so as to gradually fill the gap left by the old economic growth point.

But even after saying so much, many people may still have doubts.

For example, when the central bank released water a few days ago, someone asked me what I think? Will it push up prices again?

I don't think this effect can be said to be non-existent, but it is very small.

As early as November 8, the central bank announced that it will provide low-cost funds to financial institutions through carbon emission reduction support tools. It can also be seen from this that if the real estate industry is the old economic growth point, then green electricity will be the new economic growth point. What we have to do now is to make up for and gradually replace the old economic growth points with new economic growth points as soon as possible, so how can we go back to the old way?

Even if the water is released, it will be released in a directional and restrained manner as much as possible.

In short, our goal is to gradually shift the core assets of the whole society from real estate to the real economy and high-tech enterprises. Anything that violates this goal will be avoided as much as possible.

There are also people who worry that the Fed's interest rate hike next year will cause huge shocks to China's economy, especially the real estate industry. After all, every time the Fed enters an interest rate hike cycle, it will set off a bloody storm in emerging market countries.

But what I want to say is that today is different from the past.

The Fed's interest rate hike will certainly have some impact on us. As soon as it raises interest rates, Chinese companies will inevitably face higher financing costs as the US dollars return to the United States on a large scale, and some real estate companies will even be crushed.

Since October this year, there have been news that real estate companies cannot repay their dollar debts. On October 26, the National Development and Reform Commission and the State Administration of Foreign Exchange also called Vanke, Kaisa, Seazen and other 8 major US dollar bond issuers to Beijing for a meeting, hoping to resolve the crisis.

This is also one of the backgrounds of Yangma's release of water on December 15. But the purpose of releasing water is by no means to stimulate the re-prosperity of the real estate market, but only to maintain the stability of the system.

At the same time, neither our stock market nor our prices have followed the United States this time.

这是什么意思？

It shows that our economy and the stock market are no longer foolishly led by the nose by the Americans. And since 2008, the RMB has been internationalized step by step. In addition, we also have trillions of dollars in foreign exchange reserves.

So, may "chaos" become a "ladder" for China?

When US capital continues to withdraw from other countries, causing many countries to fall into economic crisis again, we can also use dollars to buy high-quality assets in those countries, just like the United States did back then. It's just that our goal is not to plunder, but to win-win.

In short, even if the central bank releases water and the Federal Reserve raises interest rates, the future housing prices should not jump out of the framework I analyzed above.

Regarding China's future housing prices, we only need to remember the following two characteristics:

One is stability. That is to say, it does not plummet or rise sharply as a whole.

Second, differentiation is intensified. Not only is the gap in housing prices between cities widening, but housing prices in various districts within the city will also widen.

With these two features, the house loses room for speculation, because the price difference is too small, and the risk increases, you don't know whether you are buying a "big white horse" or a "junk stock".

At the same time, because the unit price of houses is too high (at least much higher than the stock price of "Big White Horse" Moutai), investing in real estate will only be a game for the rich in the future, and ordinary people should not play it. Those who should start a business should start a business, and those who should work should work hard, do more practical things, and think less about real estate speculation to get rich.

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